3g. Grondbeleid

De gemeente Eindhoven is eigenaar van een omvangrijke grondportefeuille en blijft haar visie op grondpolitiek doorontwikkelen om in te spelen op een dynamische en steeds complexer wordende omgeving. Het bestuursakkoord “Samen Morgen Mooier Maken” benadrukt het belang van een actueel handelingskader om de schaalsprong van Eindhoven en de bijbehorende gebiedsontwikkelingen te faciliteren. In 2024 is daarom de (strategische) Nota Grondbeleid herijkt en aangevuld met het tactisch Spelregelboek Grondbeleid 2024, waarmee het handelingskader in lijn is gebracht met de eisen van de Omgevingswet. Het motto “Grip door regie” blijft hierbij leidend. Eerder zijn ook de spelregels voor het Investeringsbudget voor anticiperende en strategische verwerving geactualiseerd en vastgesteld door de raad, waardoor de gemeente effectiever en flexibeler kan opereren op de vastgoedmarkt ten gunste van toekomstige herontwikkelingen.

In 2025 is middels een actieve grondpolitiek uitvoering gegeven aan het vastgestelde beleid. Er zijn anticiperende en strategische verwervingen gedaan ten behoeve van toekomstige herontwikkelingen, voorkeursrechten zijn gevestigd, en waar noodzakelijk zijn onteigeningsprocedures voorbereid. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de aanpak van illegaal groengebruik, waarmee het eigendomsrecht en het publieke belang beter worden geborgd. Tegelijkertijd is beoordeeld of de beschikbare voorbereidingskredieten en de dekking van voorbereidingskosten nog aansluiten bij de actuele projectbehoefte en financiële ruimte. Vooruitkijkend naar 2026 blijft het uitgangspunt dat deze instrumenten doeltreffend en doelmatig worden ingezet binnen het beleidsmotto ‘Grip door regie’. Organisatorisch ontwikkelt het grondbedrijf zich verder richting een Ontwikkelbedrijf, waarbij de aandacht voor strategische grondportefeuillesturing toeneemt en integraal wordt verbonden met gebiedsprogrammering, marktontwikkelingen en financiële kaders, zoals verwoord in de MPG 2025.

Ontwikkelingen

Eindhoven bouwt door (EBD)

In reactie op de uitdagingen in de woningbouw, zoals onzekerheden in wet- en regelgeving, stijgende bouw- en ontwikkelkosten, en financieringsvraagstukken, heeft Eindhoven in 2023 het programma 'Eindhoven Bouwt Door' (EDB) gelanceerd. Dit programma biedt tijdelijke oplossingen voor acute problemen en zorgt ervoor dat geplande woningbouwplannen doorgang vinden die essentieel zijn voor de groei van de stad.

In 2025 is het programma EBD tussentijds geëvalueerd. De evaluatie bevestigde dat het programma op korte termijn effectief is gebleken in het doorbreken van impasses bij woningbouwprojecten. Tegelijkertijd onderstreept de evaluatie dat de achterliggende problematiek structureel van aard is en vraagt om een langdurige inzet op samenwerking, sturing en integraliteit.

Programma Nationale Omgevingsvisie Executiekracht (NOVEX-gebied Eindhoven)
Daarnaast zit een gedeelte van de gebiedsontwikkelingen in het NOVEX gebied Eindhoven, waar grootschalige inframaatregelen gekoppeld zijn aan complexe, binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Het gaat hier om de ontwikkelgebieden Internationale KnoopXL & de Zuidwest-as, die onderling met elkaar zijn verbonden en waarvan de inframaatregelen (HOV-4) doorlopen tot De Run in Veldhoven. Internationale Knoop XL kent de drie deelopgaven Gebiedsontwikkeling Fellenoord, OV-Knoop en Stationsgebied Zuid. 

Het vastgestelde gemeentelijk Grondbeleid 2024 is uiteraard ook op deze beide zaken (NOVEX en EBD) van toepassing. Gezien de complexiteit van de verschillende (deel)projecten in deze gebiedsontwikkelingen is het van essentieel belang dat er (vroegtijdig) bijgestuurd wordt op herontwikkelingsprojecten die landen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG).

Convenant Beethoven
Onder de noemer ‘Convenant Beethoven’ hebben Rijk en regio in 2024 gewerkt aan een omvangrijk pakket maatregelen met een totaal volume van € 2,51 miljard. Dit pakket valt uiteen in de pijlers Talentontwikkeling, Mobiliteit, Woningbouw en Netcongestie. Met het maatregelenpakket zijn in 2025 aanvullende afspraken gemaakt over de bekostiging en uitvoering van een ruimtelijke schaalsprong voor een goede bereikbaarheid van de economische toplocaties en voldoende betaalbare woningen. Het grootste gedeelte van de middelen aan Mobiliteit en Woningbouw en de afstemming met regionale partners voor de regionale bijdrage is gekoppeld aan maatregelen in het genoemde NOVEX-gebied Eindhoven, de Brainportlijn (een nieuwe tangentiële ontsluiting aan de westzijde van Eindhoven), regionale mobiliteitsmaatregelen en de versnelling van woningbouw. Waar relevant is ook hier de aansluiting met de MPG geborgd.

Stijgende kosten & binnenstedelijke opgave

In 2026 blijft Eindhoven geconfronteerd worden met uitdagingen in de vastgoedmarkt, voortkomend uit economische onzekerheden, doorwerkende rente-effecten en structureel stijgende loonkosten. De inflatie is verder gedaald ten opzichte van voorgaande jaren, mede door stabilisatie van energie- en voedselprijzen. Tegelijkertijd blijven de loonkosten oplopen door krapte op de arbeidsmarkt en structurele loonstijgingen. Dit leidt tot aanhoudend hoge bouw- en apparaatskosten, waardoor de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen onder druk blijft staan. De rentestanden stabiliseren op een hoger niveau dan voorheen, wat de betaalbaarheid voor eindgebruikers beperkt en investeringsbesluiten vertraagt. In de koopwoningmarkt is, ondanks structurele schaarste, sprake van een gematigde prijsontwikkeling. De situatie is meer voorspelbaar dan in voorgaande jaren, maar blijft kwetsbaar voor externe schokken. Grond- en vastgoedwaarden vertonen lichte fluctuaties. De gemeente past haar grondprijsbeleid hierop aan en volgt regionale benchmarks om marktconform te blijven opereren.

Ook voor 2026 wordt verwacht dat de complexiteit van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling verder toeneemt. Veel projecten kennen onrendabele toppen en vergen aanvullende publieke bijdragen of maatwerk in contractvorming. De doorlooptijden blijven lang als gevolg van juridische procedures, ruimtelijke inpassing, milieu-eisen en bestuurlijke besluitvorming. De druk op bestaande infrastructuur, netcongestie en het beperkte aantal ontwikkellocaties vragen om extra afstemming en flexibiliteit. Deze factoren leiden tot hogere ontwikkelkosten en risico’s, waarvoor het Ontwikkelbedrijf passende beheersmaatregelen blijft treffen, zoals sturen op fasering, risicoreserveringen en programmatische afstemming met partners zoals Rijk en regio.

Portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen

Voor monitoring wordt aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus. Onderdeel hiervan is het jaarlijks herijken van de grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting.

Lasten en Baten per taakveld
Om inzicht te geven in de jaarlijkse schommelingen in de grondexploitaties, wordt hieronder een totaaloverzicht gepresenteerd van de lasten en baten per taakveld (x € 1.000).

Resultaten

Te verwachten resultaten totaal

In onderstaande tabel staan de te verwachten resultaten over de gehele looptijd van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijkingen in het MPG 2025 en betreffen derhalve een momentopname. Echter, ontwikkelingen en/of besluiten kunnen in 2025 nog van invloed zijn op de verwachte resultaten voor 2026. Zo worden er in 2025 verschillende nieuwe projecten vastgesteld, lopende projecten afgesloten en vinden er wijzigingen in projecten plaats.

Financiële voorzieningen

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatieve resultaat is een voorziening gevormd. Deze voorziening zal vrijvallen zodra het project wordt afgesloten.

Verdeling resultaatbestemmingen

Jaarlijks levert de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen een resultaat op voor de gemeente. Via diverse besluiten is dit resultaat bestemd in de reserve Bovenplanse Investeringen, Beleidsprogramma Vastgoed, reserve Huisvesting Onderwijs, de reserve Strategische Investeringen en de kapitaallastenreserve gebiedsontwikkeling Fellenoord.

Risico's en weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 23,5 miljoen. Dit is gebaseerd op de MPG 2025 en majeure ontwikkelingen in 2025.

De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van huidige inzichten welke sterk afhankelijk zijn van (markt)ontwikkelingen waar wij geen invloed op hebben. We hanteren bij de berekening 5-15% opbrengstendaling, 2-6 jaar vertraging en 0,5-1% rentestijging. Voor marktrisico’s hebben we circa € 15,3 miljoen weerstandscapaciteit nodig om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.

Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is nog onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Bij bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit wordt derhalve rekening gehouden met een kostenrisico (5-8% kostenstijging voor de jaren tot en met 2025) wat resulteert in een benodigde capaciteit van circa € 4,2 miljoen. Daarnaast worden project specifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten (als gevolg van sanering, archeologie en/of explosieven, contractuele risico’s, etc.). Dit resulteert in een benodigde weerstandscapaciteit van circa € 7,9 miljoen.

Conform BBV-regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en/of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder teveel genomen winst. Om een deel van dit risico af te dekken, is een reserve onzekere winsten ingesteld. De hoogte van deze reserve bedraagt € 1,6 miljoen, wat in mindering wordt gebracht op de benodigde weerstandscapaciteit van circa € 5,4 miljoen. Dit resulteert in een benodigd weerstandscapaciteit van € 3,8 miljoen.

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 7,7 miljoen.